上饶市四届人大常委会第二十三次会议对《上饶市住宅区物业管理条例（草案）》进行了初次审议。现将该法规草案及其说明在上饶之窗、上饶人大网公布，向社会公开征求意见。欢迎社会各界人士将修改意见、建议以信件、传真、电子邮件等方式反馈我委（信件注明“立法征求意见”字样）。 邮寄地址：上饶市行政中心C区4楼，市人大常委会法工委，邮编：334000 传真号码：0793-8311078 电子邮箱：srsrdfgw@126.com 征求意见截止时间：2019年7月28日 上饶市人大常委会法工委 2019年6月28日 上饶市住宅区物业管理条例 （草 案） 第一章 总 则 第二章 新建物业与前期物业管理 第三章 业主、业主大会和业主委员会 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用和维护 第六章 监督管理 第七章 法律责任 第八章 附 则 总 则 第一条 【立法目的】 为了规范住宅区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。 第二条 【适用范围】 本市行政区域内住宅区物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。 本条例所称住宅区，是指按照城市、镇规划建设的居民集中居住区。 本条例所称住宅区物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 【基本原则】 物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管、行业自律的原则。 第四条 【管理体制】 市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理的组织领导，将物业管理纳入社会治理体系，建立物业管理综合协调机制和目标考核机制，完善物业管理机制。 第五条 【管理部门】 市人民政府物业管理主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理。 县（市、区）人民政府物业管理主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。 【行业协会】 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，依法制定和组织实施自律性规范。 新建物业与前期物业管理 第七条 【住宅区基础设施规划】 自然资源主管部门应当将下列基础设施和配套公共服务设施的建设要求，列入住宅区建设项目的规划条件： （一）停放汽车的车位、车库； （二）摩托车、自行车、电动自行车停车场，以及电动自行车、新能源汽车充电场所； （三）电子防护系统； （四）社区居家养老服务设施和社区管理服务设施； （五）全民健身设施； （六）快递存放用房； （七）建筑垃圾临时堆放场所； （八）社区管理、物业管理等公共服务用房； （九）法律、法规规定的其他应当列入规划条件的设施。 社区管理用房包括社区办公用房、居家养老用房和医疗服务用房等；物业管理用房包括物业企业办公用房、业主委员会用房和微型消防站等。 住宅区建设项目土地使用权出让前，自然资源主管部门应当会同物业管理主管部门对列入规划的车位、车库等配套设施的建设数量、位置、首次权属登记等事项提出书面意见，并由自然资源主管部门将其作为住宅区建设项目国有土地使用权出让合同的约定内容。 自然资源主管部门在住宅区建设项目规划许可过程中，应当审查住宅区市政、环卫、园林绿化等基础设施和配套公共服务设施的设计指标及其具体部位，并且征求物业管理主管部门的意见。 第八条 【前期物业管理】 新建物业实行前期物业管理。建设单位负责选聘物业服务企业实施前期物业管理，制定前期物业管理临时规约。 建设单位应当在取得房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。分期开发的物业，其前期物业管理招标投标，应当以全部物业管理区域为范围。 符合下列条件之一的，经物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业： （一）同一物业管理区域内，混合型物业总建筑面积低于三万平方米；单体高层物业建筑面积低于一万平方米或者纯别墅区建筑面积低于一万平方米的项目； （二）投标人少于三人的； （三）物业产权单一并由产权人自用的。 第九条 【前期物业服务合同】 建设单位应当在取得房屋预售许可证前与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，前期物业服务合同和临时管理规约应当在售房时向买受人明示并经买受人书面确认。 建设单位和物业服务企业应当自签订合同之日起十日内持法律、法规规定的资料向物业管理主管部门备案。 第十条 【新建物业交付条件】 新建物业符合下列条件，建设单位应当邀请有关部门共同参与验收后方可办理物业交付手续： （一）建设工程竣工验收合格，取得自然资源、城市管理、应急管理、生态环境、人防、公安、气象等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并报物业管理主管部门备案； （二）供水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视、电子防护系统等设施设备已按照规划设计要求建成，并与相关专业部门办理移接交手续，业主可以独立计量缴费使用； （三）按规划设计要求建设的生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成； （四）公共服务用房以及电动自行车、新能源汽车充电场所等公共配套设施已按照规划设计要求建成，能满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、压力容器等共用设施设备依照法律、法规规定已取得合法使用手续，需要进行检测的，已由具备相应资质的检测机构检测合格； （六）消防车通道、消防登高场地、人防工程、公共地下室已设置显著标志； （七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （八）法律、法规规定的其他条件。 第十一条 【物业交接与查验】 物业交付十五日前，建设单位应当与前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，移交承接查验资料，并签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。 前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，持下列资料向物业管理主管部门备案： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）前期物业服务合同； （五）临时管理规约； （六）物业承接查验协议； （七）建设单位移交资料清单； （八）查验、交接记录； （九）其他有关承接查验资料。 业主、业主大会和业主委员会 第十二条 【业主身份认定】 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承或者征收补偿等法律事实已经合法占有建筑物专有部分的人，可以认定为业主。 第十三条 【业主大会】 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。 业主人数超过三百人的，可以由业主按楼（幢）、单元、楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议，每楼（幢）至少有一名业主代表。 一个物业管理区域内业主人数不足五十人且经全体业主半数以上同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十四条 【筹备组成员、业主委员会成员】 筹备组成员、业主委员会成员应当符合《江西省物业管理条例》第二十一条规定的条件且无下列情形： （一）本人或者其配偶、直系亲属在同一物业管理区域物业服务的企业任职； （二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为； （三）泄露或者非法使用业主资料的行为； （四）个人信用不良记录。 第十五条 【首次业主大会经费】 首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。 建设单位应当在办理承接查验前，将首次业主大会会议筹备经费交至物业管理主管部门指定的银行账户，供业主大会筹备组使用。 筹备组应当制定筹备经费使用方案并报街道办事处、乡镇人民政府审查，物业管理主管部门备案。 原有住宅区首次业主大会的筹备经费，由全体业主共同承担。 第十六条 【备案和印章管理】 业主大会印章根据业主大会的决定使用；业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。 第十七条 【业主委员会成员资格终止】 业主委员会成员有下列情形之一的，业主委员会应当决定终止其成员资格; 丧失业主身份的； 不具备完全民事行为能力，或者因疾病等原因丧失履行职务能力的； 以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的； 被依法追究刑事责任的； 本人或者其配偶、直系亲属在本物业服务企业任职，或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的； 利用其成员资格，索取或者收受建设单位、物业服务企业或者有关单位、个人的财物，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益的； 无正当理由三次不参加业主委员会会议的； 拖欠住宅专项维修资金、物业服务费用以及其他物业管理相关费用的； 在住宅区违法搭建，非法侵占业主共有部位、设施设备和场地，以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的； 违规使用业主委员会印章的； 打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人； 泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动； 法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 业主委员会未按照前款规定终止相关成员资格的，街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后，应当责令终止。 第十八条 【业主委员会换届交接】 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。 第十九条 【业主大会、业主委员会经费使用与管理】 业主大会、业主委员会的活动经费和成员报酬从物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，业主大会上表决通过后执行。 业主委员会应当在每年三月底前公布上一年度业主大会、业主委员会活动经费的使用和成员报酬情况。 第二十条 【物业管理规约】 物业管理规约应当对下列事项作出规定： （一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理； （二）共用部位、共用设施设备的经营与收益的分配、使用； （三）业主和物业使用人在装饰装修、环境卫生、动物饲养、植物种植、安全管理等方面的权利与义务； （四）违反管理规约应当承担的责任。 经业主大会表决通过的管理规约自公布之日起生效，对全体业主和物业使用人均具有约束力。 第二十一条 【物业管理委员会】 住宅区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的； （三）业主委员会不履行职责达半年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。 物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立，由业主成员以及街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居（村）民委员会、建设单位派员组成。 第二十二条 【财务管理制度】 物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。 共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会活动经费和成员报酬应当按照财务要求建账、入账。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料。 公共收益不得以任何个人名义进行存储和管理。 物业管理服务 第二十三条 【物业服务企业选聘】 鼓励业主大会通过招投标选聘物业服务企业。 业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，将合同提交物业管理主管部门备案。 第二十四条 【物业服务企业管理】 物业服务企业需要将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务机构，应当告知业主委员会并向全体业主公示。未经物业服务企业委托，任何单位或者个人不得进入该区域从事专项服务业务。 第二十五条 【物业服务信息公布】 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公布并及时更新： 物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式，客服、工程维修等电话； （二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等； （三）电梯、消防、监控、安防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等； （四）公共能耗的分摊情况； （五）由物业服务企业负责的物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况； （六）受委托代收代缴事项； （七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他应当公示的重要信息。 第二十六条 【重大事项报告制度】 物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当及时采取应急措施，向相关主管部门及时报告，并协助做好救助工作： （一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等危及人身安全、建筑物安全的； （二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、使用人和建筑物安全的； （三）发生群体性突发事件，影响社会稳定的； （四）发生重大伤亡事件的； （五）其他影响业主或者物业使用人正常生活的事件。 第二十七条 【物业服务项目】 物业服务企业应当提供下列基本服务项目： （一）电梯、消防设施、人防工程、防雷装置、视频监控图像信息系统等特殊设施设备的安全运行、校验检修、维护保养，公共照明等其他共用部位和共用设施设备的使用管理、维修养护； （二）公共绿地、草木以及绿化设施的养护、管理； （三）环境卫生清扫保洁； （四）疏散通道和消防车通道管理、车辆行驶和停放秩序管理； （五）住宅区进出人员和车辆管理，保卫值班和定期巡逻，监控视频实时监视并留存图像信息十五日以上； （六）对物业装修的管理，对物业使用中违反禁止规定的行为进行告知、劝阻、报告，对物业使用纠纷进行调解； （七）物业维修、改造费用的财务管理； （八）治安和消防等安全防范、公共秩序维护等事项的协助管理服务。 第二十八条 【物业服务禁止行为】 物业服务企业不得有下列行为： （一）擅自改变住宅区内公共建筑、公共服务用房以及其他共用部位场所和共用设施设备的用途； （二）擅自占用或者擅自允许他人占用住宅区内道路、绿地、场地等共用部位场所和共用设施设备开办停车场、设置广告等经营活动，损害业主共同利益； （三）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金； （四）将住宅区内的全部物业管理一并委托或者转交给其他单位或者个人； （五）物业服务合同终止前，擅自停止物业管理； （六）违反法律、法规规定或者合同约定，擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费； （七）未按照法律、法规规定或者合同约定履行物业维护、管理义务； （八）非法限制业主进出住宅区、楼栋，骚扰、恐吓、打击报复业主，擅自停水停电等行为； （九）泄露业主信息； （十）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。 物业服务企业有前款规定行为之一的，由物业管理主管部门录入物业服务企业信用档案。 第二十九条 【物业服务企业退出】 物业服务合同终止后，未续聘的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。 物业服务企业退出住宅物业管理区域后，业主大会未选聘新的物业服务企业的，由全体业主共同承担管理义务。属地街道办事处、乡镇人民政府应当采取相应措施维护住宅物业管理区域的环境卫生和相关秩序。 第三十条 【物业服务企业退出交接】 物业服务企业退出物业管理区域的，应当向业主委员会履行下列交接义务： （一）移交本条例第十一条规定的全部资料； （二）移交有关物业的改造、维修、保养等技术服务档案资料和物业管理用房； （三）移交物业管理期间配置的属于业主共有的固定设施设备； （四）撤出管理区域内的物业服务人员； （五）清退预收、代收的有关费用； （六）移交利用共用部位、共用设施设备经营形成的收益； （七）法律、法规规定的其他事项。 未成立业主委员会的， 由物业服务企业向街道办事处、乡镇人民政府履行交接义务。 物业服务企业退出物业管理区域时，不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。 第三十一条 【物业服务收费标准】 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开的原则，物业服务收费应当与服务水平相适应。 住宅区前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费，实行政府指导价。 第三十二条 【物业服务费用催缴】 业主、物业使用人未按照合同约定交纳物业服务费用以及应当负担的物业管理其他相关费用，经书面催缴逾期不交纳的，物业服务企业、业主委员会可以在住宅区显著位置予以公示。 经书面催缴，业主不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以请求街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会组织调解。调解不成的，按照约定申请仲裁，或者依法提起民事诉讼。 第三十三条 【物业服务项目调整】 前期物业服务合同、物业服务合同应当载明物业服务项目和质量要求、收费项目和收费标准、物业服务不符合要求的违约责任。 前期物业服务合同或者物业服务合同有效期内，物业服务企业提出调整物业服务项目、质量要求或者收费项目、收费标准的，应当将其与业主委员会协商草拟的调整方案在住宅区显著位置公示三十日，经依法召开业主大会获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，与业主委员会签订物业服务变更协议。 第三十四条 【老旧住宅区物业管理推进】 市、县（市、区）人民政府应当制定老旧住宅区整治改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，提升老旧住宅区的功能和品质，逐步实现物业管理。 老旧住宅区实施物业管理的，街道办事处、乡镇人民政府应当在征求老旧住宅区业主意见后，划分物业管理区域，向物业管理主管部门备案。 老旧住宅区完成整治改造后，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。 第三十五条 【物业服务履约保证金制度】 物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定，向物业所在地的物业管理主管部门缴存物业履约保证金。履约保证金实行企业缴存、政府监管、专户存储的原则，专项用于物业服务企业擅自退出后的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应变处理等情况。 物业的使用和维护 第三十六条 【住宅专项维修资金的交存与归属】 物业管理主管部门是住宅专项维修资金的管理部门。 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，以及出售公有住房的单位应当交存住宅专项维修资金；未交存住宅专项维修资金的房屋不得办理权属首次登记，业主转移房屋登记时应当提供交存住宅专项维修资金的凭证。 住宅专项维修资金属于业主所有，用于物业共用部位、共用设施设备保修期届满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交存或者续交住宅专项维修资金。 第三十七条 【住宅专项维修资金的管理】 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由物业管理主管部门代管；业主大会成立后，业主交存的住宅专项维修资金，经业主大会决定，可以自行管理，也可以委托物业管理主管部门代管。 业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应当按照有关法律、法规规定，建立住宅专项维修资金管理制度，明确专户管理银行，开立资金专户。 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要列支的，业主大会、业主委员会应当履行国家、省、市规定的相关程序，并报物业管理主管部门备案。物业管理主管部门发现列支事项不符合法律、法规、规章规定的，应当责令改正。业主大会、业主委员会通知专户管理银行划转住宅专项维修资金时，应当持有物业管理主管部门出具的备案证明。 第三十八条 【住宅专项维修资金应急使用情形】 物业保修期限届满后，发生下列紧急情况，危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，同时向物业管理主管部门提出住宅专项维修资金使用申请: 电梯故障危及人身安全，经电梯制造单位或者特种设备检验检测机构出具安全评估意见认定的； （二）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，经专业机构核实并认定的； （三）房屋发生严重沉降、倾斜、开裂，严重危及房屋安全，经专业机构核实并认定的； （四）房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患； （五）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，严重影响房屋安全使用和安全的； （五）水泵损坏导致供水中断的，由专业经营单位负责水泵设备维修、养护的除外； （六）专用排水、排污设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的； （七）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。 物业管理主管部门经核查属实，认为确需使用住宅专项维修基金进行应急维修的，应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书，并通知物业服务企业立即组织维修。 第三十九条 【维修资金申报】 使用住宅专项维修资金的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主凭使用确认书、维修工程造价审核报告以及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。住宅专项维修所需的造价咨询、招投标、监理、检验检测以及物业维修等相关费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。 第四十条 【财务审计】 管理规约规定或者业主大会决定委托有资质的中介机构对业主公共收益的收支情况进行审计的，业主委员会不得拒绝。 业主委员会拒绝的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促业主委员会限期聘请专业机构进行审计；逾期未聘请的，街道办事处、乡镇人民政府应当代为聘请专业机构进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。 业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。 第四十一条 【物业使用中的禁止性行为】 物业管理区域内禁止下列行为： （一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构； （二）违法搭建建筑物、构筑物； （三）侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动、拆除共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途； （四）损坏、挪用或者擅自拆除、停用公共消防设施和器材，占用、阻塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道； （五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品，严重影响房屋安全； （六）侵占绿地、活动场所等共有区域，损毁树木、健身设施等共有财产； （七）随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等； （八）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。 第四十二条 【物业使用】 物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途或者自然资源主管部门批准的设计用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规和管理规约的规定，并经有利害关系的业主同意，但不得设立产生油烟、噪声、异味污染的餐饮、加工等经营场所。 第四十三条 【物业装饰装修】 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家、省、市有关规定以及管理规约有关装饰装修的规定。 业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。 第四十四条 【违规行为的处理程序】 物业服务企业、业主委员会发现业主或者物业使用人违反法律、法规和管理规约或者临时管理规约装修、使用物业的行为，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关主管部门。有关主管部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。 第四十五条 【公共设施管理责任界分】 供电、供水、供气、通信、有线电视等专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口（含）以外设施设备的维修、养护和管理，保证其安全运转和正常使用。 未移交前，前款规定的表前管网、管线、设施设备的维修保养责任由建设单位负责。 第四十六条 【消防保障措施】 物业服务企业应当按规定定期对物业管理区域开展消防安全巡查、检查工作，消除火灾隐患。对成立业主委员会，未选聘物业服务企业的，由业主委员会组织业主、物业使用人做好消防安全工作。 对尚未组建业主委员会、未选聘物业服务企业的住宅区，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。 第四十七条 【车库、车位的设置和管理】 物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要。 在满足业主的需要后，将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的，每次租赁期限不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，并告知物业服务企业，业主和业主委员会有权了解车位、车库的租赁情况。 物业管理区域内如需占用业主共有的道路或者其他公共场地增设车位，应当征得业主大会同意。增设的车位归全体业主所有。 第四十八条 【停车管理】 占用共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，由业主大会依法决定。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费归全体业主所有。 物业服务企业接受业主的委托，向车库、车位使用人提供停车秩序管理服务的，可以按照停车服务合同约定的标准收取停车服务费。 第四十九条 【电梯管理】 住宅物业交付使用后，由物业服务企业负责电梯的日常管理和维护保养，并承担由此产生的费用。电梯的维修、更新和改造所需资金应当由受益业主承担。 老旧小区改造需要加装电梯的，应当征得相关业主的同意，依法办理相关审批手续。 第五十条 【人防工程管理】 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。人民防空工程用作停车位的，经人防主管部门同意后，可以以出租方式向全体业主开放，每次租赁期限不得超过五年。 人民防空工程用作停车位所收取的汽车停放费、租金，在扣除物业服务费后用于该人民防空工程设施的维护和管理。 禁止买卖或者变相买卖物业管理区域内依法配建的人民防空工程。 监督管理 第五十一条 【物业管理主管部门职责】 物业管理主管部门负责新建物业承接查验，物业管理招投标，物业服务合同备案，住宅专项维修资金归集和使用，物业服务质量的监督管理，指导业主大会成立、换届和业主委员会履行职责等事项。 负责物业管理区域内房屋工程质量验收，督促建设单位履行保修义务，及时处理居（村）民有关保修期内房屋工程质量方面的投诉，查处损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构，以及违规装饰装修，改变房屋使用性质等违法行为。 第五十二条 【街道、乡（镇）职责】 街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。居（村）民委员会配合街道办事处、乡镇人民政府履行相关职责。 第五十三条 【相关部门职责】 市、县（市、区）各有关部门履行下列职责： （一）自然资源主管部门负责物业管理区域、公共服务用房和物业管理区域内公建配套设施的规划，负责查处住宅区区域内竣工规划核实前违反规划要求的违法违规行为。 （二）城市管理主管部门负责查处物业管理区域内擅自改变建筑物、构筑物的使用性质，擅自改变住宅外立面或者在非承重墙上开门窗，破坏排水、市政排污管网，乱搭乱建，违规饲养动物，占用和损坏园林绿化，私自张贴广告，不爱护环境卫生等违法违规行为； （三）公安部门负责对监控安防等设施开展监督检查，并负责指导物业管理区域内治安防范工作，依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为，规范开放式住宅区内道路停车管理，指导物业服务企业加强小区内业主养犬行为的管理； （四）市场监督管理部门负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为，对侵害消费者权益的不正当竞争行为进行处罚； （五）消防救援机构负责对消防设施、场所等开展监督检查； （六）生态环境主管部门等负责物业管理区域内环境保护监督管理，按照职能分工依法查处烟尘污染、水超标排放等违法违规行为； （七）卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水的监督、检验、检测等工作； （八）人防部门负责物业管理区域内人防工程维护管理的监督检查工作； （九）民政主管部门负责物业管理区域内居间养老用房、社区居家养老服务设施和社区管理服务设施维护管理的监督检查工作。 供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位以及其他有关部门依法履行相应职责。 第五十四条 【物业纠纷调处机制】 县级以上人民政府应当建立物业矛盾纠纷处理机制。 相关部门应当建立物业管理区域内投诉登记制度，公布投诉、举报方式。相关部门在接到投诉、举报后，应当予以登记并及时受理。不属于本部门职责的，应当及时移交给其他有关部门，并告知投诉人、举报人。 第五十五条 【联席会议制度】 县级以上人民政府应当建立物业管理协调机制，召集物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表召开物业管理联席会议，研究解决物业管理工作中的重大问题。 第五十六条 【服务企业信用体系建设】 县级以上人民政府物业管理主管部门应当建立物业服务企业信用体系，对物业服务企业实行动态管理，定期向社会公布物业服务企业信用信息。 法律责任 第五十七条 【有关部门和工作人员的法律责任】 物业管理主管部门或者其他有关行政部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的工作人员，在对物业管理活动的监督管理或者协助管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第五十八条 【建设单位的法律责任】 建设单位违反本条例规定，按照有关规定进行处罚： （一）违反本条例第八条第二款的规定，未通过招投标方式选聘前期物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处二万元以上十万元以下的罚款； （二）违反本条例第九条第二款规定，未按时将前期物业服务合同报送备案的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款； （三）违反本条例第十一条第一款规定，未进行前期物业承接查验、移交承接查验资料，并签订物业承接查验协议的，由物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处二万元以上十万元以下罚款； （四）违反本条例第十五条第二款规定，未按时交存首次业主大会筹备经费的，由物业管理主管部门责令限期交存；逾期不交存的，处一万元以上五万元以下罚款； （五）与物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益的，由物业管理主管部门处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第五十九条 【物业服务企业的法律责任】 物业服务企业违反本条例规定，按照下列规定给予处罚： （一）违反本条例九条第二款、第十一条第二款、第二十三条第三款规定，未按时将相关材料报送备案的，处五千元以上一万元以下的罚款； （二）违反本条例第十一条第一款规定，未进行前期物业承接查验、移交承接查验资料，并签订物业承接查验协议的，由物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处二万元以上十万元以下罚款； （三）与建设单位在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益的，由物业管理主管部门处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 （四）未在物业管理区域内显著位置公布相关信息或者公示的相关信息失实的，处五千元以上一万元以下罚款； （五）通过非法限制业主进出住宅区、楼栋，骚扰、恐吓、打击报复业主，对业主实施暴力，擅自停水停电等方式损害业主合法权益的，处一万元以上十万元以下罚款； （六）违反物业服务合同中关于物业服务价格的约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，没收违法所得，并处违法所得一至二倍罚款。 第六十条 【业主和物业使用人的法律责任】 业主和物业使用人违反本条例规定，按照下列规定给予处罚： （一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，由住建部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款； （二）违法搭建建筑物、构筑物的，由城市管理主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之十以下罚款； （三）侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动、拆除共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途的，由城市管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处两千元以上五千元以下罚款； （四）损坏、挪用或者擅自拆除、停用公共消防设施和器材，占用、阻塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的，由应急管理部门责令限期改正，处警告或者五百元以下罚款； （五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，由公安机关依法处罚； （六）侵占绿地、活动场所等共有区域，损毁树木、健身设施等共有财产，由城市管理主管部门责令限期改正，给予警告，处一千元以上一万元以下的罚款； （七）随意弃置垃圾、排放污水、露天焚烧杂物，或者制造超过规定标准的噪声、振动、光源等的，由生态环境主管部门责令改正，处二百元以下罚款。 第六十一条 【专业经营单位的法律责任】 专业经营单位及工作人员违反本条例有关规定，拒不承担维修、养护和管理责任的，由市、县（市、区）人民政府有关主管部门或者专业监管部门责令限期改正；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。 第六十二条 违反本条例其他规定的行为，法律、法规另有处罚规定的，从其规定。 附 则 第六十三条 【专业用语】 本条例中有关专业用语的含义： （一）专用部位，是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位； （二）专用设备，是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备； （三）共用部位，是指房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室等； （四）共用设施设备，是指绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等； （五）专有部分，是指建筑区划内具有构造上的独立性，能够明确区分，或者具有利用上的独立性，可以排他使用，或者能够登记成为特定业主所有权的房屋（包括整栋建筑物），以及车位、摊位等特定空间。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。 第六十四条 【授权规定】 市人民政府应当根据本条例制定实施细则。 本条例规定的临时管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和装饰装修管理服务协议的示范文本，由市人民政府物业管理主管部门制定。 第六十五条 【县、市、区范围】 本条例所称县（市、区），包括上饶市辖区内的县、市、区以及上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区和上饶高铁经济试验区。 第六十六条 【参照执行】 本市行政区域内非住宅区内的住宅实行物业管理的，参照本条例执行。 第六十七条 【生效日期】 本条例自 年 月 日起施行。 关于《上饶市住宅区物业管理条例（草案）》 的说明 市人大常委会： 《上饶市住宅区物业管理条例》列入《上饶市委常委会2019年工作要点》《上饶市人大常委会2019年审议法规草案计划》和《上饶市人民政府2019年度立法计划和规范性文件制定计划》。为做好《条例（草案）》的起草工作，市政府于2019年3月1日召开了立法工作推进会，对起草工作进行了安排和部署。《条例（草案）》的牵头起草单位市住建局制定了《条例（草案）》立法起草工作方案，对立法起草的进度等作出安排，并委托具有相应立法经验的江西贤和律师事务所和上饶师范学院地方立法研究所具体负责《条例（草案）》的起草工作。 在《条例（草案）》起草过程中，市住建局书面征求了市自然资源局、市城市管理局、市市场监管局、市生态环境局、市发改委、市财政局、市公安局、市民政局、市人防办、市工信局、市卫健委、市消防支队、市自来水公司、市供电公司等单位的意见和建议，并专门召开了座谈会对意见和建议进行探讨和研究。会同市人大常委会法工委、城建环资委和市司法局赴抚州市住建局调研，学习考察抚州市住宅区物业管理立法的先进经验。为了提高《条例（草案）》的科学性和民主性，市住建局还在网站上公开征求社会公众意见，分别多次组织召开了市政府有关部门、各县（市、区）住建局、中心城区街道办事处和社区居委会、物业服务企业、开发企业和业主委员会参加的征求意见会。同时，上饶市住建局还组织召开了立法专家论证会，由立法专家对《条例（草案）》的合法性、规范性等方面进行论证。根据调研、征求意见和论证中提出的意见和建议，在市人大常委会法工委、城建环资委的指导下，市住建局进行了反复修改。经市司法局合法性审查后，《条例（草案）》于2019年5月24日经第44次市政府常务会议讨论通过。 一、制定《条例》的必要性 住宅物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有着重要意义。为规范物业管理行为，市政府于2015年出台了《上饶市物业管理办法》。但随着城市化进程不断加快，物业管理工作也呈现出一些新情况、新问题，如：业主自治制度不能有效执行、业主与物业服务企业互不信任、物业企业服务行为不规范、物业经费使用不透明、物业设施维修养护责任不明确、监督管理体制未能理顺、监督管理方法单一等。尽管国务院和省人大常委会分别制定了行政法规和地方性法规，但就上述问题或未作规定，或规定比较原则。为了规范住宅物业服务与管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务业健康发展，制定《上饶市住宅区物业管理条例》十分必要。 二、《条例（草案）》的依据、框架及特点 （一）《条例（草案）》的依据。 《条例（草案）》主要以《中华人民共和国立法法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等上位法为立法依据，参考借鉴了《抚州市住宅区物业管理条例》《牡丹江市住宅物业管理条例》《南京市住宅区物业管理条例》《杭州市物业管理条例》《西安市物业管理条例》《武汉市物业管理条例》《秦皇岛市住宅物业管理条例》等省市的地方性法规，吸收了《业主大会和业主委员会指导规则》《住宅专项维修资金管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》《上饶市住宅区物业管理办法》等规章和规范性文件的有关规定。 （二）《条例（草案）》的框架。 《条例（草案）》共 8 章 67 条，除总则和附则外，包括新建物业与前期物业管理，业主、业主大会和业主委员会，物业管理服务，物业的使用和维护，监督管理，法律责任等内容。 （三）《条例（草案）》的主要特色。 《条例（草案）》亮点特色在于：一是突出问题导向，注重循因施策，解决目前物业管理中遇到的各种难题。如规定了物业质量源头控制、老旧小区改造、业主大会替代、物业属地管理、履约保证金、物业管理委员会、物业服务收费调节、信用管理等制度解决物业管理和服务领域的各类问题；二是总结、升华和固化物业管理工作中行之有效经验做法，如规范和完善紧急申请使用专项维修资金制度等；三是合理分配物业管理各方主体的权利义务，如规定了新增停车位的设置、停车占用费和停车服务费的收取等；四是强调可操作性，方便使用，如细化了物业使用中的禁止性行为，明确了人防工程停车位的出租年限等。五是强化街道办（乡镇）、居（村）民委员会在住宅区物业管理中的职能。 三、《条例（草案）》主要解决的问题 （一）物业管理“先天不足”问题。《条例（草案）》第二章第七条将新建物业住宅区基础设施规划内容，将车辆停放场所和配套服务设施、公共服务用房以及服务设施等列入住宅区建设项目的规划条件，把物业管理服务延伸到规划设计阶段，从源头上解决物业管理中因住宅区规划设计等缺陷等导致的先天不足问题。 （二）业主委员会经费筹措困难和经费管理混乱的问题。《条例（草案）》第三章第十九条规定了业主大会、业主委员会经费使用与管理办法，明确业主大会、业主委员会的活动经费和成员报酬从物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，从而解决了实践中业主委员会经费筹措困难和经费管理混乱的问题。 （三）物业服务企业任意退出问题。《条例（草案）》第四章第三十五条规定了物业服务履约保证金制度，要求物业服务企业在承接物业服务项目时必须缴存物业服务履约保证金，物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后，业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前，物业管理区域内基本生活秩序的维护。 （四）物业服务项目和收费调整不规范问题。《（草案）》第三十三条规定了在前期物业服务合同或者物业服务合同有效期内，如物业服务企业提出调整物业服务项目、质量要求或者收费项目、收费标准，应当将其与业主委员会协商草拟的调整方案在住宅区显著位置公示三十日，并经业主大会中中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，方可与业主委员会签订物业服务变更协议。以防止物业服务企业随意提高物业服务收费标准，损害业主利益。 （五）物业管理中争议较大、纷争较多的公共部位、公共设施管理和收费问题。在物业管理中，有些问题一直存在着较大争议，且容易产生纠纷，比如车库、车位的买卖租赁问题，人防工程平时停车位的租赁期限问题，电梯维修更新费用承担问题。为此，《条例（草案）》第五章第四十七条明确了物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本区域内业主的需要；第四十九条明确物业服务企业负责电梯的日常管理和维护保养并承担由此产生的费用，电梯的维修、更新和改造所需资金应当由受益业主承担；第五十条明确了人民防空工程用作停车位的，经人防主管部门同意后，可以以出租方式向全体业主开放，每次租赁期限不得超过五年。我们希望借助本次立法解决这些长期存在的争议问题。 （六）业主委员会缺位替代问题。《条例（草案）》第三章对业主、业主大会和业主委员会的成立和运转作了具体详细规定，并在第二十一条创新性规定了物业管理委员会制度，以解决业主委员会未能成立或者业主委员会瘫痪而导致的住宅区管理失序问题。 （七）老旧小区改造问题。《条例（草案）》第四章第三十四条对老旧住宅区物业管理推进予以了明确，规定市、县（市、区）人民政府应当制定老旧住宅区物业整治改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，提升老旧住宅区的功能和品质，逐步实现物业管理等内容。第五章第四十八条电梯管理规定老旧小区改造需要加装电梯的，应当征得相关业主的同意，依法办理相关审批手续。以响应国家的最新政策变化，关注老旧小区改造问题。 （八）住宅区物业管理的监督管理体制理顺问题。《条例（草案）》第六章的整个章节明确了物业管理主管部门、街道、乡（镇）和各相关部门履行物业管理有关职责，规定了物业矛盾纠纷调处机制、联席会议制度和建立物业服务企业信用体系等创新性机制。理顺了住宅区物业管理的监督管理体制。 四、《条例（草案）》需要说明的问题 （一）关于适用范围。 本《条例（草案）》明确了《条例》适用范围为“本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动”。而本市包括上饶市辖区内的县、市、区以及上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区和上饶高铁经济试验区。 （二）关于基础设施和配套公共服务设施的建设问题。 《条例（草案）》中第二章第七条规定了规划主管部门应当把新建物业的车位车库、电动自行车停车和充电场所、社区居家养老服务设施和社区管理服务设施等基础设施和配套公共服务设施列入住宅区建设项目规划条件，并在第十条规定上述基础设施和配套公共服务设施必须建成并经验收方可交付物业。规定基础设施和配套公共服务设施的规划、建设和验收，目的在于从源头上解决物业管理中的设施不配套问题。 （三）关于前期物业管理问题。 为保障前期物业管理阶段广大业主合法权益，《条例（草案）》第二章在上位法规定的基础上，进一步理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系：一是规定建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业；二是规定临时管理规约与前期物业服务合同示范文本应参照省住房和建设主管部门拟订的示范文本制定；三是规定了承接查验的方式，由建设单位与前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，移交承接查验资料，并签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。 （四）关于业主大会、业主委员会的资格和监管问题。 小区业主自治难以有效推动一直是物业管理中面临的重大问题。为解决这一问题，《条例（草案）》在第三章设专章规定业主、业主大会和业主委员会的资格和监管等事项，一方面以发挥业主、业主大会和业主委员会的主体作用为载体，规范了业主大会和业主委员会筹备、选举、开会、日常工作及工作职能等问题；另一方面针对业主大会、业主委员会经费使用设计了资金使用公开、财务管理、财务审计等一系列配套制度，在确保业主共有资金安全的同时，促进业主自治组织规范运作。 （五）关于物业管理服务的问题。 业主与物业服务企业互不信任、物业企业服务行为不规范也是住宅区物业管理监督管理的老大难问题。为此，《条例（草案）》第四章第 23—35 条对物业服务的企业选聘、服务内容、监督管理、服务费用等问题进行了规范，规定了履约保证金、物业服务信息公布、重大事项报告、服务企业信息收集等监管制度。第56条规定建立物业服务企业信用体系，对物业服务企业实行动态管理，定期向社会公布物业服务企业信用信息。 （六）关于住宅专项维修资金的问题。 为了规范专项维修基金的交存和使用，《条例（草案）》第36-39条对住宅专项维修金的交存与归属、专项维修资金的审核和备案及专项维修资金的管理、专项维修金的应急使用程序作出了规定，使专项维修基金的交存和使用有法可依。 （七）关于物业的使用和维护问题。 《条例（草案）》紧密结合当前物业管理使用和维护中容易出现的问题进行了规范：一是明确了物业使用中的禁止行为以及法律责任；二是对业主、物业使用人在房屋装饰装修和安全使用当中禁止行为和注意事项作了具体规定；三是对电梯、车库车位、人防工程等基础设施的设置和管理进行了细化。 （八）关于物业管理的监督管理问题。 物业管理既关系到业主私有物权，也涉及小区业主共同利益，属于准公共服务产品。政府及其相关职能部门一方面需要对业主自治、物业专业服务实行政策引导和扶持，另一方面需要明确监督管理职责，理顺监督管理体系。《条例（草案）》第六章专章规定了物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及各相关部门的职责，并规定了物业纠纷调处机制和联席会议制度。 （九）关于法律责任。 针对我市物业管理工作中常见的违法违规行为，在《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等上位法的基础上，《条例（草案）》规定了建设单位、物业服务企业、业主委员会和业主委员会委员、业主和物业使用人、第三方评估机构、专业经营单位及其他有关部门、工作人员的违反相关规定的法律责任。 |
